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上海远想会计师事务所分享工业房地产估价需要关注一些问题

字号+ 作者:网络转载 来源:网络转载 2020-12-31 22:17 我要评论( )

对于工业企业而言, 工业房地产通常是固定资产,企业往往以其作为di押物向金融机构申请dai款,由此催生了工业房地产di押估价业务,该业务也在房地产估价机构业务中占有相当的比重。在当前疫情下,工业企业固定支出不变、生产困难增加,在用工、订单、库存、

  对于工业企业而言, 工业房地产通常是固定资产,企业往往以其作为di押物向金融机构申请dai款,由此催生了工业房地产di押估价业务,该业务也在房地产估价机构业务中占有相当的比重。在当前疫情下,工业企业固定支出不变、生产困难增加,在用工、订单、库存、生产、运输等方面都受到了不同程度的影响,处境较为窘迫,私营工业企业的资金链也普遍处于紧绷状态,较易形成不良dai款。

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    工业房地产受用途、工业生产工艺的限制,通用性和独立使用性不强,且价值量通常较大,市场需求相对较小,在实际的变现中,价值变现率通常低于商业、住宅用房。如何积极防范和规避工业房地产di押估价风险成为估价工作的重要内容,以下列举工业房地产评估工作中需关注的一些问题。
    01地理位置不明确
    在估价工作中,常会遇到一些工业房地产证载的地址无具体的门牌号或路名,其中以上海郊区或集体土地上的工业房地产较为常见,如:仅记载为某某村几组,证载地址无法定位准确位置,有些项目甚至无法或不配合提供宗地图、房屋平面图等基础资料。
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    02无合法产权
    估价实践中,还会遇到工业房地产加建的情况,即在原有厂房上加建一层或多层 ,或在厂区范围内新建厂房,存在实际层数、幢数与证载不符的情况。对于di押目的的估价业务, 根据合法原则,此类未办理产权证的建筑物则不属于di押评估范围,应当在估价报告中进行披露,以便估价报告使用人对di押物的情况作全面的了解。
    也有部分企业会在原有厂房地基上进行拆除重建,但并未重新测绘办理新的产证,厂房现状与证载不符,可能会带来di押风险。
    有的厂区内厂房数量较多、较复杂,建成年代较久,领勘人也并不清楚厂区内所有厂房的状况,实地查勘时估价人员如果仅仅走马观花看一圈,不依照宗地图去逐一对应核实,很可能发现不了问题,无法做到真实、客观的评估。
    03工业厂房改造作办公
    随着城市发展和建设规模扩张,原来位于主城区周边的区域逐渐成为城市中心区域,这就使得原本规划在城市周边的工业厂房不符合区域的环境要求,加上我国关于城市土地集约和高效利用的要求,类似工业用地上的老厂房多改造成创意办公楼,装修、配套上都和标准写字楼差别不大,且普遍拥有较高的层高、可自由分割的空间,工业风格突出,租金收益也远高于工业厂房,此时选用收益法评估时应考虑它的潜在收益。同时须考虑到由于其自身为工业性质的特殊性,使得一些企业入驻无法注册 ,这从一定程度上影响了其使用性,使得租金低于标准写字楼。
    04非标准厂房
    非标准厂房多是根据生产、使用功能及生产工艺过程确定的,即使生产同一产品的工业企业,由于工艺、流程的不同,对建筑物的设计也可能截然不同,因此,不同地区、不同用途、不同性质及规模、不同生产工艺的非标准厂房具有用途多样及工程造价差异化等特点。
    工业厂房中的大部分为非标准厂房,如生物制药企业厂房、化妆品企业厂房、重工业企业厂房等。
    生物制药企业需了解其是否有恒温恒湿、洁净车间,洁净车间面积、洁净度级别等方面;重工业企业厂房查勘中需了解是否配备行车、货梯等设备,配备货梯的承重、高度、开门宽度、车间地面的强度和硬度,以及是否对地面进行过加厚等;仓储类企业需了解其地面荷载大小、库容量及消防系统等。
    对于非标准厂房,以上设施设备的完善度会直接影响评估过程中建安造价的核算,实地查勘时应进行深入充分的调查,否则可能造成对建安造价的高估,不能反映其真实价值。同时,也应考虑工业房地产的行业特点和类似工业房地产的市场需求,以及能否经济地改为生产其他产品或改作其他用途的可能性,并在此基础上, 慎重确定其di押价值和变现能力。
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    05以部分工业房地产di押
    一宗工业房地产往往是一 个功能完整的不宜分割转让的整体,应整体进行di押。但在实际工作中,金融机构和企业往往愿意以厂区内的部分工业房地产进行di押。部分人员更看重企业的还贷能力,认为只要企业历年经营状况好、业务发展前景好、资信等级高,
    即使是以厂区内的部分工业房地产进行di押也是没有风险的。但是,企业的还贷能力和di押房地产的变现能力不是一个概念。因此,为了防范今后可能出现的变现风险,应要求di押人将某宗工业房地产进行整体di押,而不是随意将其中部分房地产进行di押,另一方面也可以考虑同时出具该宗工业房地产的整体价值和要求单独评估的部分房地产价值。
    同时,应通过现场查勘和查询有关权证等项资料,了解作为估价对象的部分房地产在整体工业房地产中的作用,是否能办出独立的房地产权证,是否具有良好的独立使用性和可分割转让性,并充分考虑其土地分摊问题,以及公用配套设施、物流的通行权等合理享用问题,并且,在估价报告中应详细披露上述内容,提请报告使用者注意可能带来的风险。
    总而言之,估价过程中任何一部分有疏漏都会产生风险, 工业房地产受用途、工业生产工艺的限制,通用性和独立使用性不强,市场需求相对较小,在实际的变现中,物业价值变现率通常低于商业、住宅用房。估价机构和人员应该强化风险意识,保持谨慎的态度,根据有关法律、法规, 制定科学的评估程序,确保评估程序和方法正确、合理,尽可能防范di押估价过程中风险的发生。
    上海远想会计师事务所(普通合伙)借助于远想服务平台,致力于同客户发展长期紧密的合作关系,并洞察其不断发展的动态业务环境,提前为客户业务规划并提供具体的风险控制规划、投资顾问、审计验资、财务咨询、税务咨询等整套解决方案。

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