西班牙复苏的住宅房地产市场值得投资

尽管从德国到英国，整个欧洲的住房指标都令人难以接受，但西班牙的基本面却很乐观。房价仍比 2008 年的峰值低 20%，家庭债务低于德国和英国，而且相对而言，新房供应量也较低。Neinor Homes 首席执行官 Borja García-Egotxeaga 和 AEDAS Homes 首席执行官 David Martínez 是西班牙最大的两家上市开发商，每家都拥有 300 名员工，在全国多个地点运营，他们详细介绍了住宅行业的健康状况，并概述了该行业为机构投资者提供的机会。

“当前周期在结构上与 2008 年大不相同，”AEDAS 的马丁内斯表示。“西班牙在全球金融危机后花了比欧洲其他国家更长的时间才摆脱困境，但自 2015 年开始好转以来，开发行业已经出现了不同的资本结构、新的公司治理和专业管理。例如，AEDAS 将在财年结束时将贷款价值比 (LTV) 降至 20% 以下。这种转变延伸到我们的银行，现在更加谨慎和自律，也延伸到个人家庭，他们因承担过多债务而留下了深刻的伤痕。”

Neinor 的 García-Egotxeaga 也同意这一观点，他列举了自己亲眼目睹的房地产行业的变化。“如今，房地产行业规模较小，但发展良好，”他表示。“房价和可负担性以及客户和银行的杠杆率大幅提高，都体现了这一点。抵押贷款曾经通常以 100% 的贷款价值比发放，现在不超过 80%，新的固定利率抵押贷款的市场份额从 10% 上升到 70% 左右。”

两位首席执行官还指出了减少供应的重要性。“2006 年，约有 75 万套房屋售出，这一数字与 2022 年的销售水平大致相当，”García-Egotxeaga 表示。“巨大的差异在于，危机前，33% 的房屋是新建房屋。现在，全国范围内，我们每年仅建造约 84,000 套新房。供应量低，新库存很少。”