了解数据中心租户的想法

全国数据中心市场面临诸多制约因素，包括供应、电力供应和高昂的建设成本。然而，随着空置率下降，库存仍在继续增长。

根据世邦魏理仕全球数据中心趋势报告，2024年第一季度，全国数据中心库存同比增长24.4%。同期，主要数据中心市场(北弗吉尼亚、达拉斯-沃斯堡、芝加哥和硅谷)的空置率创下新低。

面对激烈的竞争和极其紧张的市场，经纪人必须尽最大努力才能让数据中心租户得到他们想要的东西。但这究竟意味着什么呢?

变化

虽然数据中心租户需要的很多东西保持不变，但其他东西近年来发生了很大变化。在这些变化中，电力需求可能是最大的变化。

Cushman&Wakefield公司全球数据中心咨询集团执行总经理BoBond对《商业地产执行官》表示：“如果我的客户今天与十年前相比考虑空间，对电力的需求要大得多。”

另一个变化是人们对电力形式的偏好或风险承受能力。如今，租户可能会接受不太分散的电力形式，因为平台允许更多方式备份系统和更高的冗余容忍度。Bond提到，以前，机械和电气系统的冗余本质上不太分散。

AvisonYoung公司国家数据中心解决方案负责人HowardBerry同样指出冗余是首要关注的问题，因为某些应用程序需要严格的正常运行时间保证。

他说：“租户希望他们的数据中心提供商优先考虑可靠性并投资于强大的基础设施，通常选择N+1配置以确保无缝运行。”

贝瑞表示，最近的另一个转变是，租户期望数据中心业主或运营商能够代表他们协商税收优惠。

贝瑞指出：“从历史上看，供应商并没有直接参与这一过程，但现在用户正在寻求他们的帮助，以预先获得这些激励措施，”并指出租户正在寻求供应商提供更全面的解决方案。

除了保持底线利润外，越来越多的数据中心租户还注重提高能源效率和推进ESG计划。

KSR资本市场总监JosephJemal表示：“租户现在优先考虑利用太阳能和风能等可再生能源的数据中心来减少碳足迹。”

重复优先事项

位置仍然是数据中心公司的首要考虑因素。“租户优先考虑靠近交通枢纽、商业中心以及可靠的电力和光纤基础设施，”Jemal表示，并补充说，未来扩展的空间也是一个关键考虑因素。

当然，邦德指出，云访问比以往任何时候都重要。随着云计算公司(亚马逊、谷歌和微软等)的不断发展，云访问比以往任何时候都更加普遍。

然后还有物理空间要求，这也很重要。据Berry介绍，在选择主要空间时，数据中心租户主要优先考虑每个机架的功率和冷却​​基础设施。

“这些关键组件确保了其运营的可靠性和效率，”Berry说道。“此外，租户寻求具有灵活设计能力的数据中心，以便他们能够适应自己的特定需求和工作负载。”

值得关注的数据中心趋势

随着技术的崛起，数据中心预计将呈指数级增长，资本市场也将继续向该领域投入大量资金。

邦德表示，目前，在现有建筑中寻找租户并非易事，对于仍在建设中的建筑也是如此。因此，数据中心所有者的租金大幅上涨。他预计，在供应方面，这些限制可能会持续下去。

另请阅读：人工智能如何推动云数据中心提供商扩大规模

“目前美国市场的空置率大概在5%到2%之间，”邦德说。“这是一个房东市场。因此，今天许多新建的设施都已预租。供应严重受限。”

“随着技术的发展，这些功能将提高数据中心运营的效率和效力，”Jemal指出。

“各州政府开始出台有关人工智能的法规，那些率先出台法规的州可能会影响各自州的人工智能发展，”他说。“与此同时，提供销售税激励措施或已经为数据中心设备提供激励措施的地方政府可能会吸引超大规模开发。”

给数据中心经纪人的建议

对于任何想要在数据中心经纪行业赢得尊重的人，Jemal的建议是掌握该行业的各个方面。

“要想在这个领域取得成功，你需要真正了解业务的具体情况，”他说。“这不仅仅是与客户分享每一个可用的机会，而是要了解是什么让数据中心变得与众不同。”

对于Berry来说，在了解超大规模租户的想法时，必须关注IT费用的财务影响。

“随着IT成本的上升，超大规模租户面临着优化其数据计算和存储策略的压力，以避免与云服务相关的高成本，”他说。“通过花时间了解精心规划的数据中心战略的财务效益，经纪人可以帮助租户制定全面的计划，为他们节省数百万美元。”

要做到这一点，经纪人需要深入了解每个租户的需求。只有这样，经纪人才能提供量身定制的明智解决方案，带来切实有效的结果。

此外，邦德说，人们可能认为所有数据中心都是一样的，但事实并非如此。他指出，就像家庭理发店的需求与大型百货商店美发店的需求不同一样，数据中心的需求也存在巨大的差异。经纪人需要了解这些不同的需求才能真正履行自己的职责。

对于邦德来说，要成为一名优秀的数据中心经纪人需要掌握多种学科的技能-从成为一名优秀的土地经纪人和理解高度复杂的租约到学习不同程度的范围并跟上新技术-你必须能够做到这一切。

“我非常喜欢这个领域，因为技术变化如此之快，”邦德说。“我们已经看到了如此多的变化，我们都预测变化还会继续。这需要有人在世界不断发展的技术进步中茁壮成长。”