去库存 调结构 保利发展：坚守“品质”赛道破题新发展模式

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　　● 本报记者武卫红

　　日前，保利发展（600048）披露2023年年报。2023年，保利发展营业收入稳步增长，资产、资源结构不断优化，产品和服务品质持续提升。

　　近年来，房地产行业持续调整，保利发展等头部房企加速探索新发展模式。按照规划，保利发展正在积极开创品质“新赛道”，公司将以客户为中心，持续推进产品品质提升。在最新发布的行业白皮书中，公司提出，房企应积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型，从区域布局、产品业态到供应链技术创新、服务输出等方面，为新质生产力提供硬件支撑和软件服务。

　　营业收入稳定增长

　　根据年报，保利发展2023年度实现营业收入3468亿元，同比增长23.42%，增速在国内龙头房企中排名第一。出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元，最终实现归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%。

　　2023年，公司实现签约面积2386.12万平方米，实现签约金额4222.37亿元。在房地产市场持续调整的背景下，保利发展逆势拓展实现销售领先。据中指研究院发布的数据，2023年保利发展位居TOP10房企销售额排行榜第一。

　　2021年，保利发展提出聚焦核心城市的战略。近年来，公司坚持高质量拓展，围绕核心城市进行深耕，注重投资回报的确定性。截至2023年年末，公司拓展金额中99%位于38个核心城市；38个核心城市的市场占有率达6.8%，同比提升0.7个百分点。其中，市占率超过10%的城市共27个。

　　在深耕核心城市模式下，公司开发效率和去化速度均有改善。2023年新获取项目中有40%实现当年开盘，并贡献签约金额超300亿元；2022年新获取项目截至2023年末已收回全部股东投入。报告期末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比近七成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。

　　资产负债结构持续优化

　　报告期内，保利发展现金流、负债结构、融资利率等指标持续优化，同时顺应行业趋势，适当计提减值，夯实业绩。

　　在房地产行业调整期，经营活动现金流可以反映企业的核心竞争力。2023年，保利发展实现经营活动现金流量净额139亿元，连续6年为正。

　　销售方面，公司秉持“有现金”的销售理念，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点。同时，公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金529亿元。此外，竣工规模稳定增长为未来的结算收入打下基础。全年竣工面积4053万平方米，同比增长2%。

　　报告期末，公司货币资金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平；公司合同负债3772亿元，已售待回笼资金约966亿元。报告期末，公司剔除预收款项后资产负债率为67.14%，净负债率为61.2%，分别较期初下降1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红线”保持绿档水平。

　　截至目前，保利发展已将境外美元债全部清偿。报告期末，公司有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP；公司直接融资占有息负债比重16.31%，仍有较大提升空间。年内公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%。其中，三年期直接融资成本最低降至3%。

　　保利发展表示，公司始终坚持稳健可持续的发展理念，兼顾规模增长及风险防范，保持健康的资产结构。会计政策方面，保利发展一贯采取保守策略，投资性房地产采用成本法计量，且每年计提折旧。同时，公司保持谨慎的收入确认政策，项目完成交付后才确认收入，资产质量稳健扎实。

　　4月23日，平安证券发布的研报显示，保利发展加快资金回笼，融资成本不断降低，销售稳健拓展，行业格局优化下份额提升趋势明确，同时分红比例提高。

　　探索新的发展模式

　　2022年初，保利发展提出房地产行业呈现“五化”趋势(即去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化)，因此房企应加快探索新的发展模式，保持稳健的财务风格，聚焦擅长的领域和市场，紧抓结构性机会。2023年，公司进一步提出房地产行业进入“品质时代”。

　　日前，保利发展发布《保利2023-2024年不动产行业白皮书》。保利发展表示，在“品质时代”，要进一步挖掘潜在需求，提供高品质产品和服务，为客户创造更多价值，积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型，从区域布局、产品业态到供应链技术创新、服务输出等方面，为新质生产力提供硬件支撑和软件服务，持续助推社会经济高质量发展。

　　在上述战略指引下，保利发展不断推进产品品质提升。2023年，公司落地“天、悦、和”产品系项目79个，持续打造标杆产品。2023年，公司市场占有率达到3.6%，同比提升0.2个百分点。

　　业内人士表示，保利发展根据市场形势变化进行自我创新与突破，在行业下行周期打造核心竞争力。同时，公司根据多年管理经验形成“总部+城市平台”扁平两级管理架构，既保证了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，又保障了公司上下步调一致的高效执行力和快速的应变调整能力，成为公司有效应对市场调控、穿越周期保持稳健经营的重要优势。

来源：中国证券报

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