金融街：强化经营管理 多措并举保障持续发展

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　　回首2023年，房地产行业持续深度调整，据国家统计局数据，2023年全国商品房销售面积为11.2亿平米，同比下降8.5%；全国商品房销售金额为11.7万亿元，同比下降6.5%。行业下行背景下，对房地产企业的经营形成挑战。

　　在此背景下，金融街（000402）积极面对行业困境，2023年按照“加速回款、保障安全、自我革新、谋划未来”的总体思路，重点开展了强化资金管控、推进销售去化、坚持双轮驱动业务战略、推动投资模式创新等经营工作，取得以下成绩：

　　1、双轮驱动战略有效，资管业务业绩亮眼。资产管理业务实现营业收入约23.3亿元，同比增长20%；实现息税前利润约12.8亿元，同比增长35%。

　　2、经营性现金三年连续增长。2021年至2023年的经营活动产生的现金流量净额分别为38.93亿元、56.11亿元和60.58亿元。

　　3、推进销售去化卓有成效。2023年，公司实现销售签约额约232.2亿元；实现销售签约面积约112.0万平米。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约216.8亿元（销售面积102.8万平米）；商务产品实现销售签约额约15.4亿元（销售面积9.2万平米）。

　　4、投资创新初显成效。金融街坚持“发展格局+竞争格局”的价值投资理念，2023年，公司首个城市更新类长租公寓项目——月坛人才公寓（金树如院）实现开业运营，为后续转型业务的开展奠定了较好的基础。

　　多项举措齐下 确保公司经营安全

　　高质量发展理念贯穿于房地产企业全年的发展之中，为实现可持续增长奠定了坚实基础。在房地产行业下行背景下，金融街通过调整销售策略、强化资金管控、优化有息负债结构等方式保障经营安全。2023年，金融街始终将经营安全作为其经营策略的核心。

　　在销售策略上，公司紧跟政策与市场，从市场供应、销售流速、未来竞争预判等多维度关注销售进展，强化销售调度，管理决策不过夜，第一时间响应市场变化与客户需求，积极促进项目销售去化。同时，持续推动低效资产与存量项目处置，积极促进项目销售签约回款。

　　在资金安排上，金融街在紧抓销售签约回款的同时，加强营销费用、管理费用管控，精打细算严控费用支出；统筹推进融资工作，通过发行CMBS、公司债券、中期票据以及金融机构融资，为公司募集期限合理、成本较低的资金，优化有息负债结构，保障公司资金安全；严格落实年度工程计划，动态评估资金收支状况，以销定产严控工程支出，避免发生成本超支风险。

　　通过这些措施，公司经营活动现金流净额为60.6亿元，现金短债比和剔除预收款资产负债率达标，净负债率较年初降低，公司财务安全得到进一步保障。

　　多元发展计划 保障持续稳健发展

　　在2023年年报中，对于2024年的发展，金融街从投资、工程、业绩3个方面提出工作计划，并列举了具体经营措施。公司表示，将以管控好资金安全作为前提，坚持“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”的经营策略，快回款、降负债，保障资金安全；同时，积极探索新业务的发展方向与模式，确保公司业务稳健与持续发展。

　　具体来看，在加速销售去化和资金管控方面，公司持续将保障现金流安全视为首要经营任务，持续密切关注房地产政策和市场变化，根据客户需求及时调整销售策略，应卖尽卖，全力推进销售签约回款；积极开展融资工作，获取期限合理、成本较低的资金，科学匹配有息负债期限结构，提高公司抵御风险的能力。此外，公司将按市场化原则，结合不同产品特点，一项目一策略，加快处置低效资产和促成产品去化。在资金调度方面，公司严格执行资金预算管理制度，实施精细化的资金管理，以确保资金流动性的安全。

　　当前房地产市场面临的困境也正是行业转型升级、实现高质量发展的一个机遇。不少房地产企业都在积极寻求业务转型，寻找新的业务增长点。2024年，公司将按照轻重资产相结合的思路，在保障资金安全的前提下，完善业务投资模式和经营模式，推进转型升级，开创新业务增长点。一是资产管理业务做好持有项目的运营规划，提质增效做精核心物业，强化运营做好潜力物业，不断提升自持物业专业化能力，同时探索总结轻资产管理输出业务，完善品牌管理输出标准，积极拓展市场化管理输出项目；二是在 “因城施策、一城一策”的大环境下，公司开发销售业务应提高管理颗粒度，做到“一项目一策略、精准施策”，重点通过股权收购和置换、项目层面股权合作等方式，投资有人口、产业、需求支撑的项目；三是重点研究城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资方式，加快业务转型步伐。

来源：证券时报e公司

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