房地产销售额增长VS营收及净利润“双降”!南山控股“押注”仓储物流业务胜算几何

导读 小枫来为解答以上问题。房地产销售额增长VS营收及净利润“双降”!南山控股“押注”仓储物流业务胜算几何,这个很多人还不知道,现在让我们...

小枫来为解答以上问题。房地产销售额增长VS营收及净利润“双降”!南山控股“押注”仓储物流业务胜算几何,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!

  在官网介绍中,南山控股(002314)(SZ002314,股价2.25元,市值60.93亿元)“系一家以现代高端仓储物流为战略性业务,以房地产开发为支撑性业务,以产城综合开发为培育性业务的综合性上市企业集团。”

  虽然对外强调仓储物流为战略性业务,但拆解过往年报来看,房地产业务仍然是南山控股营收的绝对主力。年报显示,2023年南山控股房地产业务的营收占比超过60%,达到62.45%;而仓储物流业务的营收占比仅为15.10%。

  值得注意的是,在行业整体下行之下,2023年南山控股的房地产销售额却逆势增长,累计实现全口径销售金额173.7亿元,同比增长15.8%。但即便如此,南山控股的营收和归母净利润仍双双下降。

  在4月18日举行的南山控股业绩会上,南山控股董事长杨国林在回应《》记者以投资者身份的提问时表示,净利润下降主要系经减值测试,公司部分房地产项目存在减值迹象,计提减值准备同比增加。同时,公司房地产业务本期交付项目计提的税费增加。房地产销售额逆势增长,营收及净利润双降

  报告期内,南山控股房地产开发业务先后进入15个城市,累计开发项目68个,在售项目40个;累计可运营项目(含筹备)20个,对外轻资产运营输出项目3个。

  得益于持续深耕长三角、成渝等地区,南山控股2023年房地产销售业绩实现逆势增长,累计实现全口径销售金额173.7亿元,同比增长15.8%;权益销售金额121.3亿元,同比增长60.7%;合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额96.6亿元,同比增长142.1%。

  在克而瑞发布的《2023年中国房地产企业销售TOP200排行榜》上,南山控股的全口径销售额排名为第73位,权益销售额排名为第88位。

  但即便如此,南山控股的营收和归母净利润仍双双下降。报告期内,南山控股实现营业收入120.57亿元,同比减少0.77%;归属于上市公司股东的净利润1.47亿元,同比减少78.41%;经营活动产生的现金流量净额57.01亿元,同比增加352.62%,

  对于净利润下滑,杨国林在业绩会上表示,主要系经减值测试,公司部分房地产项目存在减值迹象,计提减值准备同比增加。同时,公司房地产业务本期交付项目计提的税费增加。

  “公司2023年度计提各项资产减值准备5.93亿元,减少2023年度归属于上市公司股东净利润5.88亿元。房地产开发业务的存货跌价准备主要涉及武汉、东莞、都江堰地区部分项目。”杨国林表示,2023年全国房地产市场依然处于底部调整阶段,公司基于现有项目销售情况及市场表现,房地产业务按照可变现净值与成本孰低方法进行存货减值测试。

  在拿地方面,南山控股选择聚焦核心城市,以收定投。2023年全年,南山控股通过招拍挂方式获取扬州江都、上海嘉定南门2宗土地,新增优质货值约45.6亿元,不过年报显示,在南山控股大本营粤港澳大湾区的剩余可开发建筑面积已经为零。

  值得一提的是,2023年南山控股在房地产开发业务方面强化内生资金管控,优化债务久期结构,降低综合融资成本,南山地产“三道红线”指标维持绿档。仓储物流业务毛利率近50%,推进REITs项目上市

  相较于市场化房企,探索地产业务之外的多元化发展,背靠国资的南山控股某种程度上具有天然优势,通过重组布局了物流、地产和产城开发业务。

  2015年,南山控股发行股份购买资产重大资产重组完成后,房地产开发业务成为公司新增主营业务之一;2018年,南山控股发行A股股份换股吸收合并深基地重大资产重组事项实施完毕,仓储物流业务成为公司新增主营业务之一。

  然而经历多年发展和资源扶持,被南山控股排在业务首位、提列为战略性业务的仓储物流,依旧在行业二梯队徘徊。2023年,南山控股旗下的宝湾物流实现营业收入18.36亿元,同比增长13.1%,占全年营收比重约15%,相较2019年、2020年营收占比有所提升。

  南山控股管理层在业绩会上坦言,宝湾物流市场份额目前保持在第二梯队前列的水平。截至2023年12月底,宝湾物流在全国范围内拥有或管理82个智慧物流园区,运营、管理和规划在建(含待建项目)仓储面积逾960万平方米。

  对于宝湾物流的营收增长原因,管理层在业绩会上解释称,主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好,租金收入稳步提升。2023年实现经营净现金流11.87亿元,同比下降10.4%,剔除政府增值税留抵退税款影响后,同比上升30.37%。

  记者注意到,虽然仓储物流业务和产城综合开发业务的营收占比较低,但却是南山控股利润贡献的主力。2023年,南山控股的仓储物流实现毛利率近50%,同比增长1.6%;产城综合开发业务实现毛利率25%,同比下降5.2%。而房地产业务的毛利率仅为16.9%。

  值得一提的是,仓储物流REITs在近年来发展迅速,成为资本市场关注的焦点。南山控股也在积极参与REITs市场,南山控股宝湾物流公募REITs项目于2023年12月获证监会、深交所受理,目前尚在问询阶段。但与同期申报项目相比,南山控股物流REITs的进展似乎未能达到投资者预期,如同期申报的华夏深国际仓储物流REITs已经于4月2日注册生效。

  在业绩会上,有投资者询问南山控股宝湾物流公募REITs进展,及如何以此为基础为股东创造价值。南山控股管理层回应称,宝湾物流基础设施公募REITs申报发行工作正按计划进行中,具体进展情况,公司将按照相关规定及时履行信息披露义务。

  对于在新的市场形势下,如何平衡房地产业、仓储物流、产业园以及新能源业务的均衡发展,以及后期是否会减少地产业务布局,杨国林在业绩会上表示,公司已形成以现代高端仓储物流为战略性主业、以房地产开发为支撑性主业、以产城综合开发为培育性主业的发展布局。“公司战略转型是个系统工程,非一朝一夕可达,公司将努力平衡好短中长期利益,在发展中调结构,有序推动公司高质量发展和产业深化转型。”

来源:每日经济新闻

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