减债增效、聚焦深耕 保利发展构筑良性循环内生动力

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　　保利发展（600048）依然筹码丰厚。

　　2023年房地产行业持续深度调整，市场信心不足，房企销售承压。国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售额同比下降6.5%。克而瑞数据亦显示，百强房企全年销售金额同比下降18%。

　　在行业持续低迷的背景下，保利发展依然交出了一份亮眼的成绩单：2023年实现营收3468亿，同比增长23.42%；全口径销售额4222亿，是行业唯一一家销售额超4000亿的房企；市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，连续8年实现增长；同时在手货币资金储备1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。

　　基于公司良好的基本面，保利发展分红比例进一步提高。在今年1月19日发布的《2023-2025年股东回报规划》公告中，保利发展表示未来三年分红比例直接跃升至40%，其中2024-25年分红率直接翻倍。

　　业内人士表示，营收稳增、销售居首、有息负债下降、“三道红线”保持绿档等都展现了保利的发展韧性，而分红比例的提高也是其发展实力的体现。在行业深度调整之下，这些都离不开保利发展前瞻性的战略判断和坚持，即精准且持续的投资布局、产品和服务的变革创新、安全稳健的财务策略。

　　聚力深耕拓储有道资金回笼效率提高

　　众所周知，土储是房企完成销售目标的关键要素。于保利发展而言，2023年业绩逆市登顶，得益于其多年来对核心城市深耕和优质土储布局的精准把握。

　　数据显示，2023年保利发展38个核心城市的销售贡献率近9成，同比提升2个百分点，连续4年实现提升；38个核心城市的市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点。其中市占率超10%的城市共27个，深耕效果显著。

　　核心城市市占率的提升，是其销售质量提升和城市深耕效果的表现，在归属股东销售额得到保障的同时，增强了保利长期发展的确定性。数据显示，2023年保利发展权益销售规模3057亿元，同比基本持平。

　　与此同时，保利发展更加注重回笼质量，强调要“有现金的销售”。数据显示，2023年保利发展实现销售回笼4304亿元，回笼率为102%，持续保持行业高位。其中当年销售回笼率同比提升11.2个百分。

　　此外，2023年保利发展坚持以销定产、及时补货，未来持续发展的动能充足。报告显示，2023年保利发展新增103个房地产项目，权益拿地金额约1359亿元，同比提升26%。

　　从城市分布来看，拓展金额中99%地块位于核心38城，住宅业态货值占比95%，不仅做到了拓展的量，更做到了拓展的质，持续提高未来发展确定性。

　　截至2023年末，保利发展土地储备计容建面7790万平方米，其中核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。

　　光大证券研报分析，保利发展拿地节奏合理稳健，新增土储区位良好，优质的土储为保利发展的长远发展奠定了基础。

　　业内人士亦指出，“中心城市”及“城市群”必然是城市化下半场的主要驱动力，在持续聚焦核心城市的战略准则下，保利发展依然筹码丰厚。

　　产品变革创新探索内生动力

　　除了精准且持续的投资布局外，销售业绩的实现也离不开保利发展对产品的创新变革。

　　早在2023年初，保利发展控股党委书记、董事长刘平率先提出，中国房地产已进入高质量发展的品质时代。于房企而言，实现高质量发展就是要持续打造好产品，构筑核心竞争力。

　　业内人士认为，房企的核心竞争力不是产品本身，而是凝聚于产品上的需求洞察能力、适配需求研发能力和高标准品控生产能力。

　　基于此，保利发展持续提升产品研发能力和创新能力，实现从“全生命周期居住系统1.0”到“天.悦.和”三大产品系十二大子品牌的升级，深度发掘人民群众对美好生活的需求，探寻更适宜人民群众生活的美好人居。

　　同时，保利发展加快落实产品制胜的发展理念。报告显示，2023年保利发展落地“天、悦、和”产品系项目79个。此外，交付力是房企产品力、竞争力更深层次的表达，保利发展持续完善多维度竣工、交付风险防范机制，2023年实现29.1万套产品交付，同比增加12%，客户满意度亦持续提升。

　　在此情况下，保利发展多个项目获得市场与客户的认可。

　　其中，在中指研究院主办的“2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会”上，保利发展荣获“中国房地产交付力优秀企业TOP1”，上海保利海上瑧悦荣获“2023-2024中国楼盘产品力标杆项目”，广州保利天瑞荣获“2023-2024中国十佳豪宅项目”。

　　在克而瑞研究中心举办的“2023中国房地产企业产品力排行TOP100”中，保利发展产品力排名上升至第三名。此外旗下天字系荣获2023年全国十大顶级豪宅产品系，悦字系荣获2023年全国十大轻奢精品产品系。

　　值得注意的是，除了外在的显著成绩外，保利发展内在的经营管理内功也在持续增强。

　　据悉，保利发展内部构建了“发展之树”的体系化建设理论体系，通过深化产品品牌服务标准化等，进一步提升开发效率。其中在新拓展项目中41个项目实现当年开工，平均首开时长为5.2个月，首开效率提高3.7个月。

　　业内人士认为，随着行业进入品质时代，新一代居住产品的研发和创新能力，将成为优质房企的护城河。作为首个提出行业进入品质时代的房企，保利发展用极致的产品力抢占市场，也实现了正向回馈。

　　经营管理质效提升赋能高质量发展

　　基于精准的投资把控、持续的产品创新，以及对市场需求的深刻理解，保利发展多项经营指标表现亮眼，经营管理实现质效提升。

　　报告显示，2023年保利发展实现营业收入3468亿，同比增长23.42%。此外，期内保利发展的预收房款约3737.76亿元，为未来营业收入的稳增奠定基础。

　　需要注意的是，在行业下行周期，企业的安全比发展更重要。保利发展早已洞察到行业发展趋势，自2022年提出房地产行业“五化”(去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化)后，便持续优化债务结构、降低有息负债、增厚现金储备。

　　数据显示，2023年保利发展经营活动现金流量净额139亿元，已经连续第六年为正。截至2023年末其货币资金余额1480亿元，位居内房股第一。

　　此外，期内有息负债规模3543亿元，较2022年末减少271亿元。不仅如此，保利发展的综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%，有效降低偿债风险。

　　随着财务结构的持续优化，保利发展“三道红线”保持一贯绿档水平。数据显示，截至2023年末，保利发展资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.2%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28。此外，1年内到期的债务余额为737亿元，占有息负债比重为20.82%，较期初下降0.46个百分点。

　　业内人士表示，保持安全的财务数据、落实好确定性的发展战略，是房企在地产行业逆周期下保持破局的关键所在。2023年保利发展持续“瘦身健体”、探索内生动力，在关注财务“量”的同时，更关注资金结构“质”的提升，为房企高质量增长打造新样本。

来源：财经网

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