保利发展:践行高质量发展模式,财务表现扎实稳健

导读 小枫来为解答以上问题。保利发展:践行高质量发展模式,财务表现扎实稳健,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!  2023年,面...

小枫来为解答以上问题。保利发展:践行高质量发展模式,财务表现扎实稳健,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!

  2023年,面对复杂多变的内外部环境,保利发展(600048)提出行业进入“高质量发展的品质时代”,围绕“稳增长、去库存、调结构”的经营中心任务,全年实现了良好的经营业绩,资产、资源结构不断优化,产品和服务品质持续提升,可持续发展能力不断增强。

  市场占有率稳步提升,土储结构持续优化

  图:2019-2023年保利发展销售及同比增长率情况

  数据来源:企业年报,综合整理

  2023年,保利发展紧盯行业形势变化,把握市场窗口机会,采取积极灵活的营销策略,坚决果断去库存,全年实现销售金额4222亿元,位居行业第一;实现销售面积2386万平方米。保利发展在保持规模的同时,更加注重回笼质量,强调要“有现金的销售”。全年回笼金额4304亿元,销售回笼率102%,其中当年销售回笼率78.3%,同比提升11.2个百分点,充足的回笼资金为抵御行业波动和公司经营发展提供坚实基础。

  城市分化的市场环境下,核心城市即意味着确定性,保利发展的发展确定性持续提升,城市深耕效果持续凸显。2023年保利发展在确定性强的核心38城销售贡献近9成,同比提升2个百分点;珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元、广佛合计超800亿元、上海超500亿元。

  2023年,保利发展市占率3.6%,同比提升0.2个百分点,其中,核心38城市占率达6.8%,同比提升0.7个百分点;市占率超过10%的城市共27个,单城市占率天花板不断突破提升。市占率提升的背后,是保利发展始终以客户为中心,赢得了客户的信赖,在市场上建立起口碑和信用,这也是保利发展未来持续发展的稳固的护城河。

  2023年,保利发展以高质量客户研究为基础,聚焦核心城市,拓展优质项目,实现资源结构持续优化。保利发展共拓展项目103个,总地价1632亿元,权益地价1359亿元,同比提升26%,拓展权益比提升16个百分点至83%。保利发展始终坚持聚焦核心城市。2023年保利发展拓展金额中99%位于核心38城,住宅业态货值占比95%,新增项目楼面均价15187元/平方米。同时,高质量拓展保证开发效率和去化速度,2023年新获取项目中40%当年开盘并贡献签约金额超300亿,2022年新获取项目年内收回全部股东投入。

  增量带动存量,土储结构持续优化。2023年保利发展土地储备计容建面7790万平方米,其中存量项目6608万平方米,增量项目1182万平方米,存量项目占比下降8个百分点;核心38城面积储备占比近7成,提升2.4个百分点,资源结构不断优化。

  资产负债结构持续优化,经营活动现金流连续6年为正

  2023年,保利发展践行高质量发展模式,在保持平稳发展的同时,积极寻求负债规模和结构的持续优化,提高发展的持续性和安全性,资产负债结构不断优化。截至2023年底,保利发展资产负债率76.6%、扣预收资产负债率67.1%、净负债率61.2%,分别较期初下降1.6、1.3和2.4个百分点,现金短债比1.3。1年内到期的债务余额为737亿元,占有息负债比重为20.8%,较期初下降0.5个百分点。

  融资空间充足,成本持续降低。截至2023年底,保利发展有息债务余额3543亿元,较期初减少271亿元,综合融资成本约3.6%,较上年末下降36个BP;直接融资占有息负债比重16.3%,仍有较大提升空间。2023年保利发展新增融资1371亿元,综合成本仅3.1%,其中,三年期直接融资成本最低降至3.0%。

  2023年,保利发展在积极开源节流、保持生产经营平稳发展、投资拓展金额合理增长的基础上,实现经营活动现金流量净额139亿元,连续6年为正。保利发展以销定产,实现资金支出的动态平衡,2023年新开工面积1491万平方米,同比下降37%;集中资源保障品质交付,竣工面积4053万平方米,同比增长2%,完成29.1万套品质交付,同比增长12%。截至2023年底,保利发展货币资金余额1480亿元,保持在总资产10%左右的合理水平。

  财务业绩扎实稳健,全面提升资产经营和产品品质

  2023年,保利发展竣工和结转规模带动收入增长,全年实现营业收入3468亿,同比增长23.4%。财务报表上销售当期购房款会先形成房企的预收房款,等到房屋竣工交付后,才结转为营业收入,由于境内外会计政策的不同,结转的速度就会有所差异,而保利发展始终保持谨慎的收入确认政策,项目完成交付后才确认收入,因此截至2023年底保利发展合同负债3772亿元,未来收入保障度高。其中,保利发展对公寓、写字楼、商业等重点业态进行资源整合,加速经营规模化,切实提升资产的经营质量,已开业资产回报率2.7%,同比提升0.5个百分点;同时不断深化顶层设计,抓实商业资产运营的定位、筹开、经营、融资和退出等关键环节,加强集约赋能,提高管理效率,年末在管的酒店、购物中心、写字楼、公寓类等商业经营类资产项目新增28个至135个,管理面积达435万平方米,同比增长12%。在资产回报率和运营规模双重提升下,保利发展实现资产经营类收入41.7亿元,同比增长超三成。

  2023年保利发展实现净利润179.0亿元,同比下降33.7%;归母净利润120.7亿元,同比下降34.1%;结转毛利率16.0%,同比下降6.0个百分点,主要因低利润项目结转占比提升,符合行业趋势。同时,长期以来保利一贯采取保守的会计政策,投资性房地产坚持成本法计量,并每年计提折旧;出于谨慎性原则,对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元,业绩扎实稳健。

  行业已进入高质量发展的品质时代,供求关系发生重大变化,发展模式也从“三高”向高质量发展转型。保利发展牢牢树立以客户为中心的经营思想,以打造“五好”生活为目标,通过三大业务保障体系、四大管理支撑体系和四大业务发展体系,构建公司体系化建设的顶层架构和建设蓝图,持续提升组织能力建设,增强公司核心竞争力。在体系化建设推动下,保利发展通过各专业线交圈协同,系统性推进提质增效持续深化投资定位;一体化、产品和品牌服务标准化,开发效率进一步提升,41个新拓展项目实现当年开工,平均首开时长为5.2个月,首开效率提高3.7个月。

  展现央企责任担当,品牌影响力不断提升

  一方面,保利发展积极开展市值管理,增强资本市场信心。2023年资本市场表现持续低迷,保利发展推动大股东增持,并果断实施不超过20亿元回购方案,展现央企担当和行业引领者风范;同时修订《2023-2025年股东回报规划》,将现金分红比例从20%提升至40%,彰显公司安全发展的信心。

  另一方面,保利发展践行央企行业龙头责任担当,公司品牌影响力持续提升。作为行业龙头,保利发展借助国家相关部位、监管机构调研问策的机会,积极呼吁、建言献策,推动行业政策环境持续改善,修复企业和市场信心;同时始终积极践行央企社会责任,以优质产品和服务,不断擦亮保利品牌。2023年末公司品牌价值1400亿元。

  此外,保利发展始终以客户为中心,持续推进产品品质提升。2023年,保利发展积极践行高质量发展,以客户需求为中心,落地“天、悦、和”产品系项目79个,打造标杆产品,满足客户对产品品质不断提升的需求,在展示前端取得了良好效果;同时制定品质管控标准,强化全过程品质提升,建立“一房五验”交付前验收整改机制,确保前端展示和最终交付效果匹配一致,产品服务美誉度和客户认可度不断增强。2023年,保利发展完成品质交付29.1万套,客户满意度不断提升。

  发布《保利2023-2024年不动产行业白皮书》

  保利发展战略研究院联合保利和润研究院,持续研判市场和行业发展趋势,深耕城市和客户研究。在市场形势仍然复杂严峻的背景下,如何正确地看待这个行业?如何定义“品质时代”,“品质时代”应具备哪些特征?市场各方在“品质时代”应该如何做?

  首先,要重新认识和客观看待不动产对于国民经济和社会发展的正面作用,树立新的“不动产观”。今年白皮书正式更名为不动产行业白皮书,旨在以更全面的视角看待行业的发展。现在更强调“不动产”,注重资产价值和使用价值的双重属性:不动产是财富和信用扩张的载体,对推动国民经济和社会发展具有不可替代的作用;发展不动产要坚持“用户思维”,以最终客户使用需求为根本出发点,关注生活、生产方方面面的需要,通过科技创新和赋能,全方位提升产品和服务品质。

  其次,从中长期看,中国式现代化将为行业发展持续提供空间。人民始终对美好生活充满向往,对不动产的需求也在不断升级。在“品质时代”之下,我们要进一步挖掘潜在需求,提供高品质产品和服务,为客户创造更多价值。

  在新发展模式下,企业要拼的是“高质量、新科技、好服务”,这为全面理解“品质时代”提供了指引。一是发展动能转向“质的提升”,产品的更新换代为行业的高质量发展带来持久动力,不动产作为大宗消费品,也必须通过迭代升级,带来更高品质的产品和服务,才能有效激发居民刚性和改善性需求。二是科技赋能开发、经营、服务全流程,未来AI技术在产品设计、智能建造、智慧运营和社区服务等领域广泛运用,将实现“绿色、健康、安全、智能、舒适”,可以更精准地满足客户需求。三是从“好产品”到“好服务”,延伸服务内容和扩大服务外延。围绕 “好房子、好小区、好社区、好城区”在不动产开发全业态、全流程、全方位提升软硬件品质,创造客户价值。

  未来,房企要积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型,从区域布局、产品业态到供应链技术创新、服务输出等方方面面,为新质生产力提供硬件支撑和软件服务,持续助推社会经济的高质量发展。

来源:中指研究院

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