以稳定现金流熨平周期 新城控股“双轮驱动”战略优势凸显

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　　在房地产行业开启新周期之下，新城控股（601155）持续践行的“住宅+商业”双轮驱动战略优势日渐显现。8月30日，新城控股发布2024年半年度报告，公司上半年实现总营业收入339.04亿元、归母净利润13.18亿元，位居行业前列。其中，商管业务的快速发展为新城控股带来稳定的现金流，报告期内实现商业运营总收入即含税租金收入62.12亿元，同比增长19.44%。

　　据了解，新城控股依托旗下吾悦广场的规模化效应，推进“轻重并举”运营策略持续落地，带来了长期、稳定的现金流。也是丰富、持续的现金流，为新城控股跨周期发展提供了充沛动力。

　　轻重并举

　　商管业务业绩贡献持续提升

　　今年上半年，新城控股围绕“稳定经营”和“底线思维”确保企业经营安全。住宅业务方面，面对整体承压的商品住宅销售环境，公司专注做有回款的销售。报告期内，新城控股实现合同销售金额约235.54亿元，合同销售面积约326.22万平方米；实现回款金额247亿元，回款率达105%。截至报告期末，新城控股已售未结转面积（含合联营项目）达到1916.44万平方米，为未来营收和业绩提供充足空间。

　　商业地产板块对公司的业绩贡献也不断提升。作为新城控股的第二增长曲线，今年上半年，新城控股实现商业运营总收入62.12亿元，同比增长约19.44%，已完成全年目标的一半。其中，商业物业出租及管理收入达58.04亿元，在公司主营业务收入中占比为17.4%，同比增长19.29%；该业务板块毛利41.91亿元，为公司总毛利占比由去年同期的43%提升至57%，毛利率达72.21%——同比增加2.66个百分点。

　　目前新城控股商业在管规模仍在进一步扩大。今年上半年，新城控股新增开业6座吾悦广场，持续打造城市商业新地标。截至报告期末，公司实现了137个大中城市、201个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1527.98万平方米，出租率97.24%。

　　伴随着商业地产进入存量时代，新城控股将持续落地深度运营策略，公司旗下吾悦广场将充分发挥自身的规模化和平台化效应，推动商场销售和客流规模的提升。

　　财务结构持续优化

　　经营性现金流净额连续6年为正

　　除了坚持“双轮驱动”战略为公司提供稳定的造血能力，新城控股进一步优化财务结构， 确保在手现金充裕、债务安全可控、融资渠道通畅。

　　今年上半年，新城控股现金流状况继续保持健康充裕。截至报告期末，新城控股在手现金余额157.82亿元；净负债率为47%，保持较低水平；经营性现金流净额为20.88亿元，这已是新城控股经营性现金流净额连续6年为正。

　　降负债方面，新城控股继续压降有息负债，夯实财务基本面。截至报告期末，公司融资余额为558亿元，较年初压降13亿元；公司合联营权益有息负债降至39.52亿元，相比年初再次下降12.56亿元。今年上半年，公司如期偿还境内外公开市场债券19.7亿元。

　　稳健的财务状况背后，新城控股拓展了低成本融资渠道。今年5月，新城控股成功发行年内第一期13.6亿元规模的中期票据，获得中债增全额担保，总认购倍数超2.7倍，3年期票面利率3.2%，5年期票面利率3.4%。这也是新城控股继2022年、2023年成功发行四笔中债增全额担保中票后，于今年再次获得的民企债券融资支持。

　　此外，依托吾悦广场获得的经营性物业贷款也持续落地。今年1-8月，新城控股新增120亿元以吾悦广场为抵押获取的融资，商业板块为新城控股的融资性现金流带来持续增量。

　　发力“新城建管”代建平台

　　持续拓宽新业务赛道

　　收获良好的业绩和财务表现之外，新城控股于2023年成立的房地产代建、代管业务平台“新城建管”，充分发挥了公司的资源优势及协同效应。

　　背靠母公司的战略布局与资源积累，目前新城建管已基本实现全国化布局。截至今年6月末，新城建管累计管理项目超90个、总建筑面积超1300万平方米；累计商业综合体在管项目超50个，上半年新增签约面积超352万平方米。

　　据中指研究院发布的2024年1-6月中国房地产代建企业榜单，新城建管位列行业“新签约代建规模排行榜”第6位、“代建销售规模排行榜”第9位，业务规模稳步增长。

　　按照新城控股的战略规划，未来公司将继续贯彻“住宅+商业”双轮驱动战略，落实“稳运营、守价值、谋发展”的经营方针，持续推进地产开发与商业运营的优势互补、协同共进。

来源：证券市场周刊

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